Thay vào đó, HoREA đề nghị TP tập trung xây dựng Bảng giá đất lần đầu áp dụng từ ngày 1/1/2026 theo quy định của Luật Đất đai.

Giá đất mới tăng từ 30-51 lần

Sở TN-MT TP.HCM vừa tổ chức họp báo công bố thông tin về “Dự thảo Bảng giá đất trên địa bàn TP.HCM áp dụng từ ngày 1/8/2024 đến ngày 31/12/2025”.

Trong buổi họp báo, ông Nguyễn Toàn Thắng, Giám đốc Sở TN-MT TP.HCM cho biết, Luật Đất đai 2024 quy định bảng giá đất áp dụng sau ngày 1/8/2024 không còn quy định về hệ số điều chỉnh (hệ số K) và phải cập nhật giá đất tái định cư.

Dù rất muốn có thêm thời gian để thực hiện điều chỉnh bảng giá đất, tuy nhiên theo ông Thắng, “luật quy định từ ngày 1/8 phải có bảng giá tái định cư, nếu không xây dựng thì các dự án đầu tư công sẽ bị đình trệ, nên muốn chờ cũng không thể được, luật không cho phép. TP.HCM phải chấp hành nghiêm, các tỉnh, thành phố đều phải làm. Dù thời gian ngắn, cấp bách nhưng không còn cách nào khác. Không thể chờ đến 1/1/2026”, ông Thắng nói.

Theo ông Thắng, bảng giá đất mới trước mắt sẽ áp dụng đến 31/12/2024. Sau đó, trong quá trình áp dụng sẽ có sơ kết, đánh giá, nếu cần thiết sẽ điều chỉnh cho phù hợp để triển khai đến 31/12/2025.

Theo ông Thắng, cơ sở để xây dựng bảng giá đất trên dựa vào dữ liệu thị trường và cơ sở giá đất, qua các năm đều có dữ liệu từ Cục thuế TP.HCM, Văn phòng Đăng ký đất đai TP.HCM. Dự thảo bảng giá này là cập nhật dữ liệu đã được giao dịch trên thực tế và Sở TN-MT có điều chỉnh lại và sẽ không làm tăng giá bất động sản, ngược lại, phản ánh đúng giá giao dịch ở thành phố.

Theo bảng giá đất mới, giá đất của 1 quận và 4 huyện có mức tăng tại một số vị trí lên đến trên 30 lần. Cá biệt có một số vị trí đất tại huyện Hóc Môn tăng đến 51 lần.  Tuy nhiên, theo Sở TN-MT TP, giá đất mới Sở trình UBND TP chỉ bằng khoảng 70% giá thực tế thị trường hiện tại.

Bảng giá đất chia theo các yếu tố khác nhau để định giá. Chẳng hạn, vị trí 1 là đất có vị trí mặt tiền đường áp dụng đối với các thửa đất, khu đất có ít nhất một mặt giáp với đường được quy định trong bảng giá đất. Như đất trên các con đường Đồng Khởi, Lê Lợi, Nguyễn Huệ (quận 1) trước đó có giá là 162 triệu đồng/m2 nhưng từ 1/8 có thể lên đến 810 triệu đồng/m2, tức gấp 5 lần. “Cách đây khoảng 2 năm, giá trên các tuyến đường này được duyệt là 910 triệu đồng/m2, như vậy bảng giá đất mới hiện nay chỉ bằng khoảng 85% giá thực tế giao dịch” Giám đốc Sở TN-MT lý giải.

TP Thủ Đức, thành lập từ đầu năm 2021, nhưng bảng giá đất từ năm 2020-2024 tại nhiều tuyến đường có giá chỉ từ 5 triệu đồng/m2. Nay theo bảng giá đất dự kiến tăng vọt từ 10 lần đến 30 lần. Một số nơi trên đường Thảo Điền, Trần Não, Lương Định Của...(TP.Thủ Đức) dự kiến giá đất mới tăng 11 lần. Đặc biệt, giá đất nhiều tuyến đường ở các huyện Hóc Môn, Bình Chánh, Nhà Bè, Củ Chi, Cần Giờ có tăng từ hơn 10 lần đến hơn 30 lần, có nơi tới 51 lần.

Dự thảo cho biết bảng giá được xác định theo nguyên tắc thị trường khi áp dụng sẽ tác động đến các nhóm đối tượng. Nhóm các trường hợp được bố trí tái định cư khi bảng giá đất điều chỉnh được công bố đảm bảo tương đồng với giá đất cụ thể và phù hợp với giá thị trường.

Bảng giá mới là chưa thật cần thiết

Ngày 31/7, Chủ tịch HoREA đã có văn bản kiến nghị TP.HCM xem xét việc ban hành dự thảo bảng giá đất thời điểm này. Bởi bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo Luật Đất đai 2013 có thể tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024. Thay vào đó, thành phố nên xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Chủ tịch HoREA Lê Hoàng Châu cho rằng, việc ban hành Dự thảo Bảng giá đất chưa thật cần thiết tại thời điểm hiện nay, bởi TP.HCM đã có đầy đủ các quy định về Bảng giá đất, hệ số điều chỉnh giá đất. “Tôi cho rằng Bảng giá đất hiện hành hoàn toàn có thể được tiếp tục áp dụng đến hết ngày 31/12/2025 theo quy định tại khoản 1 Điều 257 Luật Đất đai 2024”, ông Châu nêu ý kiến.

Ông Châu nhìn nhận Dự thảo Bảng giá đất mới nếu được ban hành sẽ có nhiều tác động tích cực. Trước hết là có lợi cho người dân có đất bị thu hồi sẽ được bồi thường, hỗ trợ, tái định cư thỏa đáng…Bên cạnh đó, nguồn thu ngân sách Nhà nước từ đất sẽ tăng lên. “Giá đất mới sẽ bảo đảm sự công bằng, hài hòa về lợi ích giữa người sử dụng đất, nhà đầu tư và Nhà nước đại diện cho lợi ích công cộng”, ông Châu nhận định.

Tuy nhiên, Chủ tịch HoREA kiến nghị chưa nên ban hành dự thảo bảng giá đất thời điểm này. Bởi bảng giá đất do UBND thành phố ban hành theo Luật Đất đai 2013 có thể tiếp tục áp dụng đến 31/12/2025. Thay vào đó, thành phố nên xây dựng, hoàn thiện dự thảo bảng giá đất lần đầu để áp dụng từ ngày 1/1/2026.

Ông Châu cho rằng, mức giá của dự thảo bảng giá đất sẽ có tác động rất lớn đến rất nhiều cá nhân, hộ gia đình khi đề xuất cấp sổ đỏ do phải nộp tiền sử dụng đất theo bảng giá đất cao hơn trước đây (dù khoản 3 Điều 135 Luật Đất đai 2024 có quy định trường hợp người sử dụng đất được ghi nợ nghĩa vụ tài chính).  

Tuy nhiên, trong thời gian còn nợ tiền sử dụng đất thì người sử dụng đất bị hạn chế nhiều quyền như không được thế chấp, không được mua bán chuyển nhượng cho đến khi trả xong khoản nợ tiền sử dụng đất.

Mức giá của dự thảo bảng giá đất còn có tác động đến chi phí đầu vào của nhiều lĩnh vực của nền kinh tế, trước hết là chi phí bồi thường giải phóng mặt bằng sẽ bị đẩy lên cao hơn, tác động dây chuyền làm tăng giá nhà, giá thuê nhà, tăng chi phí tiền thuê đất, thuê nhà xưởng... dẫn đến việc có thể làm tăng giá cả hàng hóa và tác động bất lợi đến cả các dự án nhà ở xã hội do doanh nghiệp thỏa thuận về nhận chuyển quyền sử dụng đất để thực hiện dự án.

Vì vậy, trong giai đoạn từ nay đến năm 2025, HoREA đề xuất TP.HCM tiếp tục đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất lần đầu đối với các đối tượng chịu tác động. Thứ nhất là đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với người sử dụng đất của hơn 13.000 thửa đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, hoặc cần hợp thức hóa quyền sử dụng các diện tích đất nông nghiệp nằm xen kẽ trong khu dân cư đô thị ổn định gắn liền với nhà ở hiện hữu.

Thứ hai là đánh giá tác động của dự thảo bảng giá đất đối với các doanh nghiệp, nhà đầu tư trong nước và nước ngoài có nhu cầu đầu tư các dự án bất động sản, nhà ở, đô thị, công nghiệp, trong đó có các doanh nghiệp đầu tư kinh doanh kết cấu hạ tầng khu công nghiệp, Ban quản lý khu công nghiệp, khu chế xuất, khu công nghệ cao, khu kinh tế.

Tám nhóm đối tượng bị tác động do bảng giá đất mới:

Nhóm hộ gia đình, cá nhân được công nhận và chuyển mục đích sử dụng đất sẽ áp dụng bảng giá đất cho tất cả diện tích không phân biệt diện tích trong hay ngoài hạn mức; Tính thuế sử dụng đất (Trước đây, mức thuế sử dụng đất áp dụng mức 0,03% của giá đất tại Bảng giá đất. Đến nay, Bảng giá đất được điều chỉnh tiệm cận giá thị trường, do đó, mức thuế sử dụng đất sẽ tăng lên); Tính lệ phí trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền xử phạt vi phạm hành chính trong lĩnh vực đất đai; Tính tiền bồi thường cho Nhà nước khi gây thiệt hại trong quản lý, sử dụng đất đai; Tính tiền sử dụng đất đối với trường hợp bán nhà ở thuộc sở hữu nhà nước cho người đang thuê.